Die Wohnwetterkarte

Wohnungsmärkte in Deutschland

Die Wohnwetterkarte 2019 zeigt die „Großwetterlage“ im deutschen Wohnungsmarkt. Sie zeigt in Analogie zu einer Wetterkarte anhand eines Temperaturgefälles den Zustand des Wohnungsmarktes in rund 11.000 deutschen Gemeinden an. Unter www.wohnwetterkarte.de sind die Faktoren, die zur jeweiligen Farbgebung führen online einsehbar.

Das Thema Wohnen ist wie kaum ein zweites von gesellschaftlicher Relevanz. Jeder Mensch braucht eine Wohnung, andere wünschen sich eine neue. Kurzum: Wohnen ist ein Grundbedürfnis. Entsprechend emotional wird der Austausch geführt. Doch wie ist die Wetterlage auf dem deutschen Wohnungsmarkt? Wo fällt es den Menschen besonders schwer eine Wohnung zu finden, und wo sind Überkapazitäten vorhanden? Um das herauszufinden, haben BPD (Bouwfonds Property Development) und bulwiengesa eine gemeinsame Wohnwetterkarte entwickelt. Ziel ist es, für jede einzelne deutsche Kommune die Temperatur des Wohnungsmarktes bildhaft darzustellen. Die Wohnwetterkarte soll politische Entscheidungsträger, Investoren und Nutzer für die Situation auf dem jeweiligen Wohnungsmarkt sensibilisieren und dazu anregen, gemeinsam Lösungen für die höchst unterschiedlichen lokalen Herausforderungen zu finden.

„Die Wohnwetterkarte zeigt uns, wie heterogen der Wohnungsmarkt in Deutschland ist. Baulandengpässe sind eine gewaltige Herausforderung in den Großstädten, während sich in manchen Regionen ein Überangebot aufbaut“, sagt Franz-Josef Lickteig, Geschäftsführer der BPD in Deutschland.

Welches Wohnwetter haben Wir Wo? Was ist das Wohnwetter?

Ein heißer Wohnungsmarkt zeichnet sich durch eine hohe Nachfrage (Indikator 1) und ein im Vergleich zur Nachfrage zu geringes Bauvolumen (Indikator 2) aus. Kalt bedeutet, dass kaum oder nur wenige Wohnungen nachgefragt werden oder im Verhältnis dazu zu viel gebaut wird.

Eine Prognose, wie sich die Preise in ferner Zukunft entwickeln werden, ist damit jedoch nicht verbunden. Auch eine besondere Nachfrage durch Tourismus ist nicht berücksichtigt.

Was passiert bei einer Überhitzung des Marktes? Ganz sicher wird ins Schwitzen geraten, wer eine Wohnung sucht. Ebenso kann Kälte unangenehm sein, v. a. für diejenigen, die eine Immobilie besitzen, aber auch für Mieter, die eine gut instandgehaltene Immobilie suchen. Auf dem Wohnungsmarkt ist es wie beim Wetter: Bei angenehmer Wärme fühlen sich alle am wohlsten.

Am heißesten sind übrigens nicht Kommunen, die „einfach nur“ eine hohe Wohnungsnachfrage haben. Es sind diejenigen Städte und Gemeinden, in denen eine sehr hohe Nachfrage und eine sehr geringe Bautätigkeit zusammenkommen. In besonders „kalten“ Gemeinden dagegen kommt zu einer schwachen Nachfrage auch noch eine überhöhte Bautätigkeit.

Was sind die Trends?

Der Blick auf die Wetterkarte zeigt fünf Haupttrends, mit denen das Wohnwetter in Deutschland beschrieben werden kann:

1. Im Süden heiß, im Osten kalt

Großräumig betrachtet gibt es in Deutschland ein starkes Gefälle: Süddeutschland verzeichnet viele Zuzüge – die Mehrzahl der sehr heißen Kreise befindet sich im Radius von 100 Kilometern um München. Das Wetter in West- und Norddeutschland ist durchwachsen, während der Osten in weiten Teilen kalt ist. Dieses Muster existiert schon lange – hier muss man also eher von Wohnklima als von Wohnwetter sprechen.

2. Städte sind Hitzeinseln

Sämtliche große deutsche Ballungsräume und Städte sind durch große Hitze geprägt – egal ob sie im Norden, Süden, Westen oder Osten liegen. Der Unterschied besteht darin, dass die Hitze im Süden, wie in München und Stuttgart, weit ins Umland ausstrahlt. In Frankfurt ist dieser Ausstrahleffekt schon geringer, in Köln, Düsseldorf, Hamburg, Bremen und Berlin nochmals kleiner und in Leipzig und Dresden beschränkt sich die Hitze fast nur auf das jeweilige Stadtgebiet. Neben den Großstädten weisen auch kleinere Städte, meist mit hohem Studierendenanteil wie Kiel, Rostock, Braunschweig, Magdeburg, Münster, Bonn, Erfurt, Karlsruhe oder Freiburg, eine hohe Wohnungsnachfrage bei zu geringer Bautätigkeit auf.

3. In den Höhenlagen der Mittelgebirge leichter Frost

Schaut man sich kältere Regionen in Westdeutschland an, fallen die Mittelgebirge auf: Im Harz, Weserbergland, Sauerland, Vogelsberg und Hunsrück sowie in der Eifel fällt das Thermometer auf das Temperaturniveau des ländlichen Ostdeutschlands. Schwarzwald, Odenwald, Spessart und Bayerischer Wald sind deutlich kälter als das umliegende Flachland. Vermutlich sind hier die vergleichsweise schlechte Verkehrserschließung und -erschließbarkeit die Ursachen für Schrumpfungstendenzen.

4. Auch das Land kann heiß sein

Im Raum Emsland-Cloppenburg-Vechta, Konstanz-Tuttlingen-Balingen und Ulm-Oberschwaben-Allgäu ist es heiß, obwohl kein großer Ballungsraum in der Nähe ist und die Hochschulen allein nicht die Ursache sind. Hier fällt eine erfolgreiche mittelständische Wirtschaftsstruktur zusammen mit einer hohen Geburtenrate, die dazu führt, dass Nachfrage am Immobilienmarkt entsteht.

5. Der Nachbar heizt mit

Regionen entlang der niederländischen, der luxemburgischen und der Schweizer Grenze bekommen etwas von der guten Wirtschaftsentwicklung und den teilweise überhitzten Märkten jenseits der Grenze ab.

Wohnwetter in Deutschland: zwischen heiß und kalt

Die unterschiedlichen Temperaturen der Wohnwetterkarte sind auch Ergebnis der falschen Verteilung der Bautätigkeit in Deutschland. In weiten Teilen von Sachsen und Sachsen-Anhalt sowie im Saarland und dem südlichen und östlichen Niedersachsen wird zu viel gebaut. Hingegen mangelt es in vielen deutschen Großstädten sowie in der Fläche besonders in Südhessen, Südbayern und weiten Teilen von Baden-Württemberg an einer ausreichenden Zahl von Baufertigstellungen.
Wenn wir die Herausforderung des Ungleichgewichts lösen möchten, dann brauchen wir mehr Bautätigkeit in den Ballungsräumen und bessere Verkehrsverbindungen zwischen warmen und kalten Regionen.

Und wie ist das Wohnwetter in München?

Im Großraum München sprechen wir nicht mehr von einem heißen Wohnungsmarkt, sondern von einem überhitzten. Die Nachfrage übersteigt das Angebot so deutlich, dass Wohnungssuchende auch in das sehr weit entfernte Umland ausweichen müssen. Das wirkt sich auch auf Städte wie Augsburg, Landshut oder Ingolstadt aus. In den ländlichen Kommunen ist der Markt auf der Angebotsseite oft besonders eng. Die „heißeste“ deutsche Gemeinde auf der Wetterkarte ist Glonn, rund 30 km südöstlich von München. Um der Überhitzung entgegenzuwirken und eine Verteilung der Siedlungsentwicklung per Gießkanne über die Landschaft zu vermeiden, braucht Südbayern deshalb konzentrierte größere Gebietsentwicklungen in verkehrsgünstig gelegenen Klein- und Mittelstädten.

Weitere Informationen sind unter www.wohnwetterkarte.de abrufbar. Hier finden Sie auch weitere Informationen zur Berechnung.

Berechnung des Wohnungsbedarfs

Ausgangspunkt der Berechnungen ist die Wohnungsbedarfsprognose von bulwiengesa für alle Landkreise und kreisfreien Städte in Deutschland. Dabei wird zwischen folgenden Komponenten
unterschieden:

Nachholbedarf 2018 – 2035 p. a.
Der Nachholbedarf ist bis heute aufgelaufener, nicht gedeckter Bedarf aus der Vergangenheit. bulwiengesa geht von einem langfristigen Abbau aus.

Ersatzbedarf 2018 – 2022 p. a.
Ersatzbedarf entsteht durch die jährlichen Wohnungsabgänge aufgrund von Abriss oder Umnutzung. Es ist eine eher kleine Größe, die von der Baualtersstruktur in der Region abhängt.

Zusatzbedarf 2018 – 2022 p. a.
Der Zusatzbedarf entsteht durch Haushaltswachstum. bulwiengesa prognostiziert diese Größen auf Basis demografischer Prognosen und einer Trendfortschreibung des Wanderungsverhaltens.
Die errechneten Komponenten aus Ersatz-, Zusatz- und Nachholbedarf wurden einerseits ins Verhältnis zum aktuellen Wohnungsbestand und andererseits zur prognostizierten Bautätigkeit gesetzt. Aus diesen beiden Indikatoren wurde ein standardisierter Wert für jeden Landkreis berechnet, der Aufschluss über die Angebotsknappheit in den nächsten fünf Jahren gibt. Die Kombination dieser beiden Indikatoren ergibt die Temperatur auf Landkreisebene. Sie spielt auch für die Gemeinde eine wichtige Rolle, denn Wohnungsmärkte gleichen sich im Nahbereich aus. Eine einzelne Gemeinde kann große Hitze in einer Region nicht allein absorbieren.

Um auf die Temperatur für einzelne Gemeinden zu kommen, spielt noch ein dritter Indikator eine Rolle: Die Einwohnerprognose auf Gemeindeebene. Hiermit erfolgt die Differenzierung zwischen kalten und warmen Teilen innerhalb von Kreisen.

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