Stadtpalais Widenmayer

Die Architektur des Monats

Das Interview

In einem der begehrtesten Stadtviertel Münchens, direkt am Eisbach, wenige Meter vom Englischen Garten und dem Haus der Kunst entfernt, entsteht bis Ende 2021 ein architektonisches Wohnjuwel: das Stadtpalais Widenmayer. Das in eine Jugendstil-Prachtstraße im heutigen Bezirk Altstadt-Lehel eingebettete Ensemble mit der Nummer 51 besteht aus drei Gebäuden. Sie wurden 1912 als Wohnhäuser errichtet, später aber zu einer Privatklinik umgebaut. Die Revitalisierung der ursprünglichen Nutzung sieht 37 Domizile unterschiedlicher Größen und Ausrichtungen vor. Die historische Architektur und Ausstattung des Ensembles wird rekonstruiert.

Aufwändige Restaurierungen

Dabei setzt der Projektentwickler und Bauträger KK Unternehmensgruppe nicht nur auf eine aufwändige Restaurierung der historischen Fassaden und Raumdetails. Auch moderne Elemente wie ein luxuriöser Fitnessraum für die Bewohner oder ein dreigeschossiger, vollautomatischer Multiparker werden realisiert. Im Sommer 2019 haben die Spezialtiefbau- und Sanierungsarbeiten begonnen. Ende September waren bereits rund 80 Prozent der Wohnungen verkauft. Welche architektonischen Besonderheiten das Objekt in sich birgt und warum die Baumaßnahmen auch für einen erfahrenen Entwickler spannend sind, erklärt Konstantinos Kokmotos, Geschäftsführer der KK Unternehmensgruppe.

Herr Kokmotos, Sie haben das Gebäudeensemble in der Widenmayerstraße 51 im Jahr 2014 erstmals gesehen – und wollten es sofort kaufen und entwickeln. Worin lag für Sie der Reiz?

Ich habe sofort den außergewöhnlichen Charakter erkannt, den das Objekt durch seine grundlegende Architektur besitzt. Die Größe und Kubatur ist in München selten zu finden und eher typisch für Metropolen wie London oder Paris. Das Vorder- und das Rückgebäude waren ursprünglich als Wohnhäuser errichtet worden. Ihre Grundfläche bietet die Voraussetzungen dafür, Grundrisse zu gestalten, die allerhöchsten Ansprüchen gerecht werden: großzügige Eingangsbereiche, hohe Decken von über 3,20 Metern, weitläufige Wohnungen.

Ungewöhnliche Deckenhöhen

Die ungewöhnlichen Deckenhöhen ziehen sich bis ins Dachgeschoss durch. Das hat mir sofort gefallen – zumal ich ein absoluter Altbauliebhaber bin. Auch der Mittelbau war ursprünglich ein Wohnhaus, denkmalschutztechnisch aufgrund späterer Umbaumaßnahmen jedoch nicht schützenswert. Das versprach Handlungsspielraum für die Revitalisierung. Hinzu kommt die exklusive Lage im Lehel, direkt am Eisbach und am Englischen Garten. Gemeinsam mit den Baubehörden und Architekten haben wir intensiv an der Herausforderung gearbeitet, Wohnungen zu entwickeln, die zum einen die strengen Auflagen des Denkmalschutzes für das Vorder- und das Rückgebäude berücksichtigen und gleichzeitig den heutigen modernen Ansprüchen gerecht werden.

In München, insbesondere im Stadtteil Lehel, gibt es zahlreiche Jugendstilbauten. Was macht Ihr Projekt besonders?

Durch die Umwidmung des früheren Wohnensembles in eine Privatklinik waren in den 1980er Jahren starke Eingriffe in den Gebäudestrukturen vorgenommen worden. Das betraf insbesondere den Mittelbau. Dessen alte Fassade war damals abgebrochen und durch eine Glasfassade ersetzt worden. Daher konnte der Gebäudeteil nun problemlos entfernt werden. Der Abriss hat uns ermöglicht, einen dreigeschossigen Multiparker unter dem Gebäude zu erstellen – ein Novum im Lehel.

Denkmalgeschützte Altbauten

Den Mittelbau werden wir anschließend neu errichten, uns aber in der Gestaltung der Fassade an der Architektursprache der beidseitigen denkmalgeschützten Altbauten orientieren. In den beiden Bestandsbauten wiederum werden wir an alter Substanz erhalten, was wir erhalten können. Decken und Böden werden neu ertüchtigt und die Wohnungen und Gemeinschaftsflächen nach heutigen technischen Ansprüchen in Anlehnung an die vergangene Zeit gestaltet.

Sie sprechen von heutigen Ansprüchen. Was heißt das für die Grundrissplanung im Stadtpalais Widenmayer?

Allgemein wohnen die Menschen in Großstädten heute zunehmend auf weniger Quadratmetern. Da die Kosten für Wohnraum in den Metropolen seit Jahren steigen, achten Käufer mehr auf die Effektivität der Räume. Deshalb ist eine flexible und bedarfsgerechte Planung notwendig. Wir bieten daher beide Möglichkeiten an: Käufer, die beispielsweise Küchen und Schlafzimmer von den übrigen Räumen trennen möchten, können Wände einziehen lassen. Wer dies nicht wünscht, erhält fließende Übergänge. Zudem planen wir im Stadtpalais Widenmayer Sharing-Flächen wie einen Fitness- und einen hochwertigen Fahrradraum. Diese Flexibilität und den Blick auf aktuelle Wohntrends schätzen unsere Käufer.

Sie sprechen von heutigen Ansprüchen. Was heißt das für die Grundrissplanung in einem solchen Objekt?

Das Grundstück wird von zwei Seiten durch Nachbargebäude, rückseitig durch den Eisbach und auf der Vorderseite durch die Widenmayerstraße begrenzt. Dadurch ist die Logistik im Bauablauf sehr anspruchsvoll. Und: Wir bauen im Bestand. Wir können daher durch den historischen Eingangsbereich kaum Material transportieren, das wir im Inneren der Baustelle benötigen. Zudem haben wir hier wiederum aufgrund der Bestandsgebäude wenig Lager- und Baufläche.

Spezial-Tiefgarage

Für die Realisierung der Tiefgarage nutzen wir deshalb das sogenannte Düsenstrahlverfahren. Es ist platzsparend und im Gegensatz zu dem sonst eher üblichen Einsatz von Bohrpfählen hält es Vibrationen äußerst gering. Eine Zementsuspension wird dabei langsam ins Erdreich eingebracht. Diese verbindet sich mit der Erde und bildet nach ihrer Aushärtung die Grundlage für die Wände der Garage. Erst im Anschluss daran findet der 15 Meter tiefe Aushub für die Stellplätze statt.

Aufwändiger Bau

Unter anderem für diesen Aushub haben wir mit sehr hohem Aufwand vor dem Vorderhaus einen 46 Meter hohen Spezialkran installiert. Er besitzt eine Traglast von bis zu zehn Tonnen. Ohne ihn wäre der Bau des Multiparkers nicht möglich, da allein der Abtransport der etwa 4.500 Tonnen Erde aus dem Aushub ohne ihn zu arbeits- und zeitaufwändig wäre. Später wird der Kran dann sämtliches Baumaterial in die Baustelle heben.

Welche Herausforderungen birgt der Bau direkt am Wasser in sich?

Keine. Zum einen befindet sich das Ensemble am Hochufer. Der Grundwasserspiegel liegt bei 6,90 Metern. Zum anderen bauen wir auf tertiären Gestein mit einer sehr hohen Dichte. Das Erdreich ist also äußerst hart. Das ist perfekt für den Bau.

Die beiden denkmalgeschützten Gebäude werden saniert. Der Mittelbau wurde abgerissen, ein neuer wird parallel zu den Sanierungsarbeiten errichtet. Inwiefern spielt dieser Neubau für das Gesamtobjekt eine Rolle?

Der Neubau ist die Grundlage dafür, das Vorder- und das Rückgebäude nach heutigen Maßstäben zu erschließen. Wir können durch ihn einen modernen Glasaufzug installieren und Verbindungsgänge anlegen.

Welche Details bleiben erhalten im Stadtpalais Widenmayer und welche werden neben dem Multiparker im Ensemble realisiert, die bisher nicht integriert gewesen sind?

Geplant ist unter anderem, den Original-Stuck an den Decken von Eingang, Gängen und Wohnungen zu restaurieren. Erhalten bleiben auch die historischen Türen zum Treppenhaus und in den Wohnungen. Neu erstellte Türen und Fenster orientieren sich an historischen Vorbildern.

Auch die Jugendstilfassaden am Vorder- und am Rückgebäude mit ihren Erkern und Stuckverzierungen und das sechs Meter hohe Eingangsportal aus Naturstein mit Kassettengewölbe werden restauriert. Die zum Innenhof zeigende Fassade des neu errichteten Mittelbaus wird harmonisch auf die umgebenden historischen Strukturen abgestimmt.

Herzstück Innenhof

Herzstück des Ensembles ist ein neu angelegter, stilvoll begrünter Innenhof mit Wasserspiel. In den Eingangsbereichen werden zudem Marmorböden mit Naturstein-Intarsien eingebracht. Darüber hinaus planen wir ein harmonisches Beleuchtungskonzept für die Innenbereiche und den Patio.

Geplant sind neben einem Penthouse sowie City- und Beletage-Wohnungen auch zwei weitläufige Townhouses mit Zugang zum Eisbach. Zudem setzen Sie auf den Sharing-Trend. So wird es einen Fitnessraum und einen Fahrradraum mit E-Ladestationen für alle Bewohner geben. Ist Sharing en vogue in Ihrer Zielgruppe?

Das Konzept kommt sehr gut an. Unser Klientel ist beruflich erfolgreich und hat hohe Ansprüche an sich selbst – auch was die eigene Gesundheit betrifft. Insofern ist es für viele Käufer ein Pluspunkt, einen Fitnessraum direkt im Haus zu haben. Sie schätzen aber auch den gemeinschaftlich nutzbaren Innenhof, den großzügigen Fahrradraum und den Unterflurparker. Es werden über diese Bereiche Flächen geschaffen, die andere Gebäude dieser Bauart schlicht nicht besitzen.

PROJEKTENTWICKLER :
KK Unternehmensgruppe

BAU – UND PROJEKTMANAGEMENT :
Milestone Managers GmbH

EIGENTÜMERIN:
Eisbach Palais Projektgesellschaft mbH
Wormser Str.3 – 80797 München
T: +49 89 23 88 989 0
E: office@eisbach-palais.de

Vermarktung:
Dr. Than Immobilien GmbH & Co.KG
Königinstraße 11a
80539 München
T: +49 89 255 44 6520
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