Kann die Wohnimmobilie als Kapitalanlage noch glücklich machen?

Erfolgsfaktoren für die Kapitalanlage in Immobilien

Was wird derzeit nicht alles über Niedrigzinsumfeld, hohe Immobilienpreise und Wohnungsknappheit geschrieben. Auch wenn die Betrachtungen oft sehr pauschal erscheinen, stellt sich die Frage: Wann wird die dynamische Entwicklung ihr Ende finden und was wird dann passieren? Und genau hier spaltet sich das geneigte Publikum. Auf der einen Seite diejenigen, die im Moment an der Seitenlinie stehen und sich in hoffentlich nicht allzu ferner Zukunft spürbare Preisrücksetzer bzw. günstige Kaufpreise erhoffen. Andere suchen und finden auch im derzeitigen Marktumfeld sinnvolle Investitionsmöglichkeiten und hinterfragen die Wohnimmobilie als Kapitalanlage.

Im konjunkturellen Umfeld sind zwar durchaus Eintrübungen zu erkennen. Doch die Nachfrage nach Immobilien und Wohnraum ist ungebrochen. Ein Anstieg des Zinsniveaus könnte die Preise drücken – allerdings ist dieser aktuell nicht in Sicht. Konkrete Anhaltspunkte für rückläufige Immobilienpreise sind also eher nicht gegeben.

Deshalb ist die Strategie der abwartenden Fraktion nicht risikolos. Außerdem besteht das Problem der entgangenen Erträge, da zu investierendes Kapital vielfach unverzinst – teilweise bereits mit Negativzinsen bepreist – herumliegt. Während dessen wird mit Immobilien weiter Geld verdient. Dadurch wird der nötige Preisrückgang mit der Zeit immer größer, damit sich das Abwarten lohnt, wie auch das Investitionsbeispiel auf der folgenden Seite zeigt. Wichtiger als das richtige Timing im Zusammenspiel mit der Entwicklung von Preisniveaus sind deshalb die Motive, die Ausgangslage und die Objektauswahl des Immobilienkäufers.

Erfolgsfaktoren für die Kapitalanlage in Immobilien

 

Motive für die Kapitalanlage in Immobilien

Häufig genannte Argumente für den Kauf von Immobilien sind hohe Wertstabilität und Inflationsschutz. Doch Vorsicht: hohe Kosten bei Immobilientransaktionen, die Langfristigkeit von Immobilieninvestments sowie notwendige Instandhaltungsinvestitionen werden bei dieser Rechnung oft vernachlässigt.

Ein weiteres Argument von Immobilieninvestoren ist die Transparenz die sie mit ihren Objekten verbinden. Ihre Stärken und Schwächen sowie die Wohnraum- oder im Einzelfall auch Gewerbeflächennachfrage sind greifbar. Und auch über den oder die Mieter hat man sich selbstverständlich ein aussagekräftiges Bild gemacht und mit zunehmender Mietdauer wächst Vertrauen. Auch hier klingt an, dass eine Auseinandersetzung mit den verschiedenen Facetten einer Immobilie notwendig ist, um vor Überraschungen gefeit zu sein.

Investitionsbeispiel

Wir gehen von einer Wohnung mit 100 m² Wohnfläche aus, für die 750.000 EUR zzgl. Nebenkosten zu bezahlen sind.
Die Finanzierung erfolgt aus 240.000 EUR Eigenmitteln und 550.000 EUR Bankdarlehen. Den Darlehenszins setzen wir mit einem runden Wert iHv. 1,0% p.a. an. Die Anfangstilgung kalkulieren wir so, dass der Mietüberschuss weitestgehend in die Tilgung fließt. Das bedeutet eine Anfangstilgung von 1,7% p.a.

Die erwartete Miete liegt bei 18.000 EUR p.a. Daneben berücksichtigen wir übliche Abschreibungen, nicht umlegbare Kosten, Instandhaltungsrücklagen und Steuern.
Daraus ergibt sich folgende Ergebnisrechnung im ersten Vermietungsjahr.

Ergebnisüberblick im ersten Vermietungsjahr

Beispiel: Wohnimmobilie als Kapitalanlage

 

Längerfristige Ergebnisprojektion

Häufig wird auch die Unabhängigkeit der Erträge aus Immobilien von den internationalen Finanzmärkten als Vorteil genannt. Die Fachwelt argumentiert hier mathematisch und spricht von niedriger Korrelation von Immobilien, zum Beispiel gegenüber Kontoguthaben und Wertpapieren. Doch egal wie die Unabhängigkeit definiert wird, sie ist nicht selbstverständlich. Die Abhängigkeit vom Zinsniveau an den Finanzmärkten ist bereits angeklungen. Und die konjunkturelle Unabhängigkeit ist auch nur gegeben, solange der lokale Arbeitsmarkt nicht durch einzelne Konzerne dominiert wird. Das Beispiel Wolfsburg mag dies besonders verdeutlichen. Ähnliche Konstellationen bestehen aber auch an anderen Standorten.

Erfolgsfaktoren

Damit sind die wesentlichen Faktoren für den Erfolg eines Investments angesprochen. Neben dem Preisniveau sind die wirtschaftlichen Perspektiven, die demografische Entwicklung, aber in der Regel auch die Entfernung zum Wohnort des Anlegers entscheidend und eben nicht nur aus dem Bauch heraus zu beurteilen. Auch wenn die Immobilie damit im Ergebnis in Regel eher teurer werden dürfte. Denn auch andere Investoren wissen die Qualität guter Standorte zu schätzen.

Die richtige Objektauswahl kann dagegen tatsächlichen Spielraum für interessante Investments bieten, auch wenn dafür in der Regel ein bisschen Zeit mitzubringen ist. Voraussetzung ist ein klares Suchprofil für gut vermietbare Wohnungen. Kriterien hierfür sind Wohnungsgröße, Wohnungsgrundriss und die Infrastruktur in der näheren Umgebung, insbesondere die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Bei Bestandsobjekten sollte dem Investor eine valide Einschätzung notwendiger Renovierungen möglich sein. Außerdem ist es von Vorteil, wenn weitere Eigentümer im Gebäude zumindest in der Mehrzahl ebenfalls Kapitalanleger sind.

Planung des Investments: Wohnimmobilie als Kapitalanlage

Daneben ist immer der finanzielle Rahmen des Investments für eine Wohnimmobilie als Kapitalanlage zu beleuchten. Die Investition darf niemals so groß sein, dass sie alle weiteren finanziellen Entscheidungen auf Jahre hinaus dominiert. Eine Fremdfinanzierung sollte spätestens bis zu einem geplanten Ruhestand getilgt werden können. Daneben ist das laufende Ergebnis aus der Vermietung nach allen Kosten, Steuern, Zinsen und Tilgung zu beleuchten und mit den eigenen finanziellen Möglichkeiten abzugleichen. Abgesehen davon, dass hier natürlich nie „auf Kante genäht“ werden sollte, sind dabei auch spezifische Risiken zu beachten. Zum Beispiel in Form steigender Darlehenszinsen bzw. von Gehaltsausfällen durch Berufsunfähigkeit oder Tod. Die Ergebnisse können durch entsprechende Zinsbindungen bzw. Versicherungen in ein sinnvolles Finanzierungskonzept eingebaut werden.

Auch unabhängig von einer Darlehensaufnahme sollte ein kluger Investor die erwarteten Zuflüsse aus der Immobilie mit den eigenen Anforderungen realistisch abgleichen. Dabei ist der Liquiditätsbedarf niemals ausschließlich auf Immobilien oder gar nur auf ein Objekt abzustellen. Eine Kombination verschiedener Ertragsquellen ist langfristig immer tragfähiger. Denn wichtig ist: es muss auch immer genügend Liquidität vorhanden sein, da eine Immobilie vielleicht nicht so schnell zu verkaufen ist. Und auch hier sind Risikofälle wie z.B. die Versorgung des Ehepartners oder der Familie im Erbfall zu beleuchten.

Letztlich gibt es mit dem richtigen Investitionsansatz immer Möglichkeiten für erfolgreiche Immobilieninvestments hinsichtlich einer Wohnimmobilie als Kapitalanlage. Wichtig ist es, die richtige Immobilie zu finden und die Ertragsaussichten realistisch einzuschätzen – auch wenn das aktuell immer schwieriger wird. Attraktive Investments können wir in Kooperation mit der DONNER & REUSCHEL Finanzservice GmbH anbieten, die regional und bundesweit über Expertise, Erfahrung und Netzwerke verfügt. Sprechen Sie uns gerne an, wir unterstützen Sie.

Autor / Kontakt
Christian Hirschbolz
Finanz- und Vermögensnachfolgeplanung
Bankhaus Donner & Reuschel
Friedrichstraße 18, 80801 München
Telefon: +49 (0)89 2398-2022
E-Mail: christian.hirschbolz@donner-reuschel.de

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